深圳楼面价屡破10万/㎡，有二手房业主加价150万

深圳二手房市场，涨价与降价正在同时发生。 同一个小区，有业主在“金九”到来之际，将报价上调了150万元；也有业主在挂牌两年后，把价签从2300万元改成2000万元。买家端的分化同样明显，有人还在观望，担心买了还会跌，也有人愿意加价100万元求购特殊户型。 一个值得关注的背景是，今年以来，深圳接连拍出高价宅地。部分地块楼面价突破9万元/平方米，最高超过10万元/平方米。 高价地抬高了市场对未来新房售价的预期，也让部分二手房业主对后市有了更多期待。 与此同时，深圳新房供应量持续收缩。今年前9个月，深圳新建商品住宅新增供应约2.04万套，全年供应量预计较去年减少约1万套。随着现房销售相关政策落地，房企的资金安排和开发节奏也将面临调整。 当土地成本不断抬高，新房供应又可能进一步减少，开发商能否把高价地转化为高售价？谁来买单？ 买家加价100万元求购，涨价占比提升至15% 据深圳贝壳研究院院长肖小平观察，前海部分次新楼盘最新成交价较年初上涨约10%。在她看来，这与前海、宝中接连出现高价地，以及腾讯搬迁带来的需求预期有关。 今年6月，建发房产以35.25亿元竞得前海桂湾一宗宅地，溢价率达114.29%，成交楼面价约9.59万元/平方米。据好地网测算，相较2025年7月招商蛇口竞得的相邻地块海晏府，建发地块实际楼面价高出9906元/平方米，涨幅约11%。 高价地对二手房市场的影响，首先体现在买家的看房反应上。 “建发拿地后，我们门店平均每周有两三批客户咨询或者看房。”深圳链家前海旗舰店商圈经理喻浪表示，部分客户看房时会主动提及建发拿下的高价地。 喻浪认为，新出让地块未来的售价预期，为周边二手房提供了新的价格参照。“建发这么高的拿地成本，大家会觉得项目未来可能卖得比较贵，价格预期就上去了。” 这种预期已经反映在部分房源的报价上。 喻浪表示，和年初相比，前海片区次新盘润峯府、天境部分房源的价格涨幅约为7%-13%，户型稀缺、景观较好的房源更受关注。 例如，润峯府某个户型客厅多一面窗，中高楼层还能看到海景，由于户型数量有限，价格通常高于小区其他户型。今年3月，喻浪所在门店曾以1160万元成交一套该户型房源，“现在有客户让我们找同款户型，加100万元也可以接受。” 除了预期、户型和景观，交易成本同样会影响买家的选择。以润峯府为例，部分较早办理房产证的房源已满足交易满两年的条件，可以免征增值税，单套房源可能因此少缴三十多万元税费。 价格预期的变化，还影响着部分业主的出售意愿。“我们维护的一些业主原本已经同意承担增值税，（拍地后）又改变主意，要求买家承担这笔费用。前海几个小区都出现类似情况，部分交易因此陷入僵局。”喻浪说。 不过，降价仍然是买家群体中更主流的选择。 润峯府一套建筑面积约110平方米的三房，去年9月挂牌时报价1280万元，今年10月18日降至1250万元；另一套建筑面积约151平方米的四房，2024年10月挂牌时报价2300万元，近半年调价两次，目前报价2000万元。天境一套建筑面积约122平方米的三房，2025年11月挂牌时报价1500万元，今年10月11日的最新报价降至1288万元。 业主调价纪录，图源：贝壳找房 今年5月底，贝壳上线调价系统，4个月累计发生超过6.2万次调价。其中，9月的调涨占比约15%，高于7月、8月的12%，但调降仍是主流行为。 4宗高价地成交，客户溢价容忍度已大幅下降 部分二手业主尝到土拍火热的红利，抢到地的开发商形势并不乐观，他们面临的问题是：高价拿下的土地，如何卖出足够高的价格？ 今年6月，南山、前海、宝安连续刷新涉宅地块楼面价纪录。保利置业竞得的南山区粤海地块，实际楼面价达到114478元/平方米，刷新深圳土拍单价纪录；建发前海地块和保利发展宝中地块的实际楼面价均超过96000元/平方米。9月10日，中海地产又以25.5亿元竞得福田安托山地块，实际楼面价100808元/平方米，溢价率125%。 一般情况下，地价上涨会直接抬高项目的销售门槛。 按照好地网测算，若粤海地块的建安成本按15000元/平方米（含装修）计算，项目上市后售价需要达到16万元/平方米以上才能保本。 建发前海地块同样面临价格考验。一名业内人士认为，按照当前周边价格水平，该项目未来可能需要卖到17万元/平方米左右，才有机会实现预期收益。 从市场的反馈来看，深圳买家仍有一定的高端住宅需求。 以前海新盘招商海晏府为例，项目建筑限高80米，容积率3.1，面积段在139-194平方米之间。据悉，海晏府备案均价约14.20万元/平方米，去化率超过90%。 相邻片区宝中的观潮府，今年4月以来已开盘4次，累计推出408套房源，备案均价在14.68万元-16.63万元/平方米之间，去化率分别为96%、90%、83%和73%。 在深圳核心区有楼盘在售的一品牌